二手房选房技巧教你在二手房市场淘金搭配

二手房选房技巧 教你在二手房市场淘金

议价前搞清“两事”

在掌握了房源信息后，就是充满兴奋的看房过程。由于没有非买不可的压力，所以在看房心态的把握上不需要用排除法，只需要用直选法，也就是看过确实喜欢的房子可以当做选项，但凡有一些不满意的就不需要考虑，把选择的标准提高一些，这样可以尽量在心理上保证选到房子后不后悔。在遇到满意的房源后，不要急于谈价，在议价前必须要做两件事。其一，要掌握卖家信息，这个信息具体是指这套房源挂牌了多长时间，有多少人看过房，之前给价最高到多少，最低到多少，估测卖家的心理。譬如一套刚刚挂牌的新房，如果在三五天内经常有人看房，并表示意向，那么此时你若想拿下，大杀价的可能很小，因为此前的经历给了卖家一种很高的预期，觉得自己的房子不愁卖，很快可能还会遇到给价更高的人。如果一套房子已经挂牌了很久，看的人不多，看过的人也大都没有什么本质性的回复，那么卖家就很可能已经降低了自己的价格底线，此时可以大胆尝试议价。此外还有第二件事要做，因为是中介带你来看房的，房价也是从中介口中得知的，这里面就涉及到一个价格虚实的问题了。此时需要通过网络从多个网站来查询一下这个小区类似房源的价格水平，有时候会查到三个价格，一个是卖家刊登个人房源的价格，一个是带你看房的中介刊登的价格，一个是其它中介刊登的同一房源的价格，三者之中成交价肯定比标价最低的价格还可以再低一些。有了以上两个心理准备就可以和卖家议价了。

拍板前明确“所需”

这里说的是两个意思。一是“以我为主”，经过前面的各个程序，购房者就房源本身的性价比多半已经认可，但是最终还是要回归到自己的现状来，因为有的房源的确很值，但是并不适合自己所用，或者超出了自己的承受力。例如，一套低于市场价10万元的两室房源，业主急售降价到75万元。但如果你看房的初衷是购买60万元以内的一室，那么问题就来了，多出的15万元怎么凑?如果交易了，后续会有过户费、装修费等高额费用，如果是过渡性质的住房，在3、5年后转售，这笔不菲的资金是很难要求买家来买单的。所以要本着一个原则，就是明确自己的所需和所能。二是“收放自如”，这是说在砍价过程中那我们就来说说创业前的准备吧！，要根据自己了解到的信息测算出一个合理范围内最大的幅度，比如可以参考近两个月该片同类户型的最低价，也可以大胆地将业主的一口价抹掉5万元，这些在三级市场的交易中都是有共性的，很多业主挂牌时的心理就是打出5万元的议价空间来满足买家的心理。但是要注意，如果是一套紧俏的房源，同时会有多个买家议价，如果砍价太猛，往往会令卖家不满，切莫因为贪图万八千的便宜，错失了一套失不再来的好房子。

多一分小心莫引进落空

以往，人们总会觉得但凡卖家都是很主动的想要把产品让渡给买家，甚至不惜自己降价迎合或给予优惠等等。但此举在二手房市场中就很新鲜了，很多卖家并不急于和诚意十足的买家签约，同时也不急于让更多的买家来看房。这是为什么呢?原因很简单。房产交易不是小数目，如果自己的房子被几个人看上了，比心理价位多卖上个三五万也实属正常，就像给姑娘找婆家，不多见几个，总也不会觉得第一个情郎就是条件最好的。但同时也面临着另一个问题，万一后来见的几个都还不如第一个怎么办?这就是卖家的手腕了，最典型的就是同时脚踩N条船并实施拖延战术，直到选择到给价满意又保证成型的买主。有时候，往往最先想要交付定金的买家，也许会仅仅因为少了5000元就和这套房子失之交臂，因为卖家毕竟是以价格为选择标准的，既然没有签约，也就不涉及诚不诚信的问题。

很多兴致勃勃的看房者就在这种若即若离的拖延战术中，先被当了备胎，而后又被卖家引进落空。俗话说，买的不如卖的精，在二手房领域既然允许你买家欲擒故纵，自然也不能阻止人家卖家引进落空，关键的关键在于断那个“点”。作为买家，如果房子合适，就不要贪图再便宜个三五千;作为卖家，遇到最有诚意的买主，出价八九不离十也应果断谈妥，避免自毁好事。

经纪人暗战抓“时机”

为什么说是经纪人暗战，而非中介暗战呢?原因很简单，由于明显低于市场价的急售房源短期成交率极高，并且N家中介的看房人纷乱复杂，这就造成了一个购房者联系过多家中介，或者多个中介主动联系某个特定客户的局面。但是房子只有一套，经纪都明白，对于这种这样几乎百分百会以“短平快”的形式成交的房源，能否获取业绩和佣金的关键只在一点——“时机”。谁先把有效客户领到业主家看房，谁就把握了先机。于是，不仅不同中介之间进行时间赛跑，甚至同一中介的不同经纪人之间也不谋而合的在“时间差”上相互较量，刚刚一个经纪人说明天一早就带你去看房，又一个电话进来就问你今晚有没有时间，哪怕晚上九、十点钟也可。

其实，与中介交往过的购房者都会清楚，经纪人确实很勤奋，至少比很多坐办公室养尊处优的白领勤奋的多，他们不但要每天关注新挂牌的房源，火速与卖家展开联系;还要跟踪自己约看后客户的反映以及记录新的需求;同时还要为每天新认识的购房者查找房源联系看房;对于成交的房源还要参与后续的交接和过户手续。经纪人的收入可以有天壤之别，区别就在于成交的可能性。而这个成交可能，很大程度上要靠运气，而运气自然离不开勤奋所带来的概率，由此，我们了解到这个行业的竞争性，也就不难理解经纪人暗战的原因了。

为什么说是经纪人暗战，而非中介暗战呢?原因很简单，由于明显低于市场价的急售房源短期成交率极高，并且N家中介的看房人纷乱复杂，这就造成了一个购房者联系过多家中介，或者多个中介主动联系某个特定客户的局面。但是房子只有一套，经纪都明白，对于这种这样几乎百分百会以“短平快”的形式成交的房源，能否获取业绩和佣金的关键只在一点——“时机”。谁先把有效客户领到业主家看房，谁就把握了先机。于是，不仅不同中介之间进行时间赛跑，甚至同一中介的不同经纪人之间也不谋而合的在“时间差”上相互较量，刚刚一个经纪人说明天一早就带你去看房，又一个电话进来就问你今晚有没有时间，哪怕晚上九、十点钟也可。

其实，与中介交往过的购房者都会清楚，经纪人确实很勤奋，至少比很多坐办公室养尊处优的白领勤奋的多，他们不但要每天关注新挂牌的房源，火速与卖家展开联系;还要跟踪自己约看后客户的反映以及记录新的需求;同时还要为每天新认识的购房者查找房源联系看房;对于成交的房源还要参与后续的交接和过户手续。经纪人的收入可以有天壤之别，区别就在于成交的可能性。而这个成交可能，很大程度上要靠运气，而运气自然离不开勤奋所带来的概率，由此，我们了解到这个行业的竞争性，也就不难理解经纪人暗战的原因了。

投机的房虫房源多

记者看房时与某中介对话道：我在网上搜到一处挺合适的房源，信息明明显示刚挂出三天，再问房主怎么就成交了?毕竟六十多万元的交易，房子总要看，买房也总要和家人商量，这房子成交这么快是不是假的啊?该中介人员笑着说，房源并不是假的，其实很多合适的房源还没到开放市场就被房虫子现金收了。在政策范围内，房虫收房采用现金压价的方法，满足卖家急需资金的要求，但买房的唯一目的就是转手赚钱，因而并不过户，所以也规避了政策中对于投机者打压的相关措施。甚至有一些中介人员口中所谓的“老客户”，就是跟中介提前打好招呼的房虫，一旦有了一套特殊性的房源投放市场，这里要特别解释一下，这种特殊性主要体现在对现金的迫切需求上，有的是为了卖房治病，有的是为了分封遗产，也有的是出国定居等等。由于房虫对社区、门栋位置、户型的十分理解，一些特殊性的房源消息一旦进入房虫视野，往往电话里就定下来，然后直接带着定金去找卖家看房、砸价，往往交易在第一次见面现场即告完成。

记者手记

二手房的换手率高，反映出的是这样一个繁华都市，市民们家庭结构的变化、生活轨迹的变迁以及生活品质的提升，这种对社会层面的敏感反馈要远远快速于新房市场。

之前，面对新房市场降价的冲击，面对保障房项目上市的分流，面对一、二手房倒挂的现状，曾有业内人士预言，二手房在失去性价比的优势后，可能会渐失活力。一方面，我们希望在包括新房市场、三级市场、保障房市场在内的大市场里，能够在政策调控下，不同市场经过相互作用，实现房价理性回归的良好效果。另一方面，我们也看到，二手房有着明显不同于另外两个市场的特性。

其一，二手房的产品类型丰富实用，更贴合刚需的实际诉求。前文所述，同一个小区内看似雷同的房源，会有中独、偏独、双阳两居、南北两居、单阳台、双阳台、南北向、东西向、小砖房、板楼、框架高层等等不同产品。它们凭借不同的实用性和舒适度以价格的标尺进行了极为具体的细分，在为富有者提供了良好居住产品的同时，也通过让渡一部分的舒适性，为资金不足者提供了可行的选择。毕竟，当前所言的价格倒挂多是指单价，以总价而论，低至40万，高至上百万的二手房和新房相比，仍具有相当的优势。其二，每一个老社区，仿佛都在岁月中经过经营，周边的配套以最自然合理的方式为所属居民提供了日常的衣食住行。在交通、入托、就学、医疗、休闲等方面，二手房所占据的地段优势，也是诸多新房项目无法比拟的，毕竟安居生活很大程度上要仰仗配套的健全，从这一点看，二手房在整体房地产大市场中仍不乏一席之地。其三，三级市场的特性决定了，每一宗二手房交易都是“一买一卖”、“一房一价”，这种缺乏统一定价权的产品，既有其灵活性易方面才对外透露，又有其不规范的一面。作为房地产市场不可或缺的重要部分，希望三级市场能够通过买卖双方的诚信交易，中介行业的服务与自律，有关部门的监督管理，进入到一个更高级别的良性发展轨道，在刚需置业和改善型置业方面发挥其更亲民的优势。

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