联讯证券用数据告诉你北京的房价还能涨吗吧

联讯证券：用数据告诉你北京的房价还能涨吗 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

一、决定房价的核心因素：供需关系传统的马克思主义经济学认为“价值决定价格，供需影响价格”，然而房子作为捆绑各种经济价值和社会价值的综合产品，实际价值已经不能用砖头水泥等价值来衡量，在此基础上，我们提供一种房价分析的方法“供需决定价格，观念影响价格”，我们将以北京为例进行分析。

简单说就是，什么样的房子涨得好？有人接盘的房子涨得好，接盘的人越多，涨得越好，反过来也可以说，没人愿意接盘的房子不会涨。

原文链接： 二、北京房地产“宇宙中心说”VS“白菜论”“高房价、低工资和高销量”并存，北京的房地产市场是不是很矛盾?其实不然，高到常人不能及的房价下，北京住房依然供不应求，主要存在两个方面的原因：一是，购买力的衡量标准不只是工资，也包括财富。二是，作为全国政治、经济、文化中心，北京具有吸引全国财富的能力。

三、个人生命周期理论的阶梯型房价模型从个人生命周期来看，一个人在一生中可能需要面临四次房产变动的需求（可以一步到位的土豪请忽略）：毕业不久的婚嫁住房需求、婚嫁几年后的生育住房需求（可能和前一步合并），二胎或其他改善性住房需求，退休后的住房需求。

阶梯型房价模型可以循环推进、环环相扣的关键在于购房者在预算约束和需求的不断提高中权衡，拥有第一套房产之后，这套房产就可以成为下套房子的首付，房价上涨的力度看消费者的工资是否能够承受两套房的差价。

房价风险：人口断层、购买力断层和观念断层第一，警惕第三波婴儿潮带来的房价持续上涨的“表面繁荣”。第二，警惕经济战略调整导致的断供而引发的房价下跌。第三警惕年轻人买房观念的转变导致的无人接盘。

风险提示：政策调控力度加大