调查是特例北京楼市整体稳步发展生存

调查：*是特例 北京楼市整体稳步发展

冬季里的一把火，龙年“翘尾”属于常态

临近岁月，近日3条关于楼市给本就翻滚的京城又添了一把干柴。而这三条恰好分别代表了楼市三个层面：租房、新居、二手房。《五万元一个号 北京“倒房号”重现江湖》、《HOLD不住的房租：两年翻番 生活品质直线下落》、又以《北京陷年底恐慌式抢房 部份房源1夜提价70万》*为抢眼。这些无不“昭示”着一个现象，北京楼市又涨起来啦！

11月以后北京楼市完全打破了购房者从前胶着的观望情绪。一时间,社会舆论又指向楼价是否直线上升，而这类“*”与政府调控政策相悖，上述表面看似矛盾但内在有着千丝万缕联系的事件，背后有何深意？焦点北京核心以购房者身份暗访了几家中介公司。

在暗访北京房屋中介发现，原文中提到的“一夜提价70万”只是特例，北京房价在2012年全年表现为稳中有升。

【调查】

全年都在涨 基本在20%~30%

首先来到事件发生地附近某中介公司。因地处南城，该小区又紧临一条铁路线，不远处即是广安门车站，广安门站曾是京张铁路的第2个站点，2010年车站拆掉成为空地，作为紧挨地铁线的小区的价格也在随着牛市交易起起伏伏。

“在卖房定价时，卖家一般会按市场价高出10万~20万元左右。我们固然是希望房价越高越好，但*终还是取决于市场价格。”采访的中介工作人员亮子对这套房源略有所知，但不是本人手中房源。“你看前不久我出的一套房子，边说着，亮子让笔者看了一下公司内部系统，在同一小区同一单元也许就会有10万元的差价，如果要是你买，你会买哪一个？这就是买房者自己来决定了。”

中介公司对每个房源都进行了评级:包括朝向、户型、楼层、是不是够5年，都是价格因素

“*终报价是你们定的吧？”向中介求证二手房定价。“还是卖家做较后决定。要看卖房人急切与否。你看这套房价格就是从270万降到260万又到现在的250万。这就说明市场对这个价格不认可。你刚才说的那套房原来标的价格也是没多久，但要是标得太低也不成，也会搅乱市场。”中介说70万元只是特例，而小区全年，尤其是后半年每个月都在涨。要看当时出房率，如果有一段时间卖不出去，房主自己就会降价。行情普遍都在涨时，房东就会提价。

“该小区二居室销售价基本维持在260万左右。价格还是取决于市场因素。”

【探寻缘由】

“那今年年底为何会涨呢？”问了一个老百姓都会问的问题，中介滔滔不绝分析起来：

中国人习惯在年底买房

其实，每年年底都是买房人都比较多。按中国人风俗，都希望给来年一个好开始。住新居也算是完成一个新年愿望。

政策市场政策决定

现在房地产市场说白了是个政策市场，买房的人一直希望10八大再有甚么政策出台，而卖房人的看到十八大政策没有出台，又担心明年3月份会出台政策，所以前挪后赶的也挤在这个时间段了。

中介话虽直白，但直接面对买房者更能感知到市场走向。诚然，市场一线从业者不可能知道未来政策的变化。就像人类没法预知未来一样，但“以史为镜，可以知兴替”，历史经验可以告知购房者未来的市场的大趋势。*曾说过中国没有房地产市场。中国的房地产一直以政策为导向。在学者及企业家讨论得不亦乐乎时，购房者同样学会了用政策眼光看待买房问题。

中介公司里面虽没太多客户，但打声音此起彼伏

随后，又来到南城东部，现在属东城区的国瑞城(论坛)附近，该区域特征高端住宅偏多。在调查中发展，单就原崇文区域来讲，因位置、社区及学校等多种原因，附近价格直逼4万。以富贵园(论坛)为例，回迁“超级筒子楼”的价格也在38000元左右，而真正富贵园商品房价格已快5万。

中介公示房源价格偏低

寻问近期是否有突涨情况时，中介也做了同样的否定回答，“*近几个月是涨了，但涨幅不是很大，下半年、这1整年都在慢慢涨着。”中介着意补充了一句“只是*近出房率快了一些。”

地铁促热新南城

那北京房市目前到底是怎样一个状态呢？因年底有3条地铁线即将开通，又选择了目前北京*长线路的4号线与换乘站*多的10号线交叉换乘站：角门西站作为又一调查地点。目前这里*热的就属交通便利的嘉园二里小区。小区虽然老旧一些，但因为是南北通透的板楼，有小户型，又临近地铁，特别适合刚结婚的小夫妻作为过渡房型。

在了解中发现，以嘉园二里两居室为例，年初便宜时出价可以到140万以上，而现在基本在170万左右。这也证实了之前中介所说全年涨幅在20%~30%左右。

同样，这里中介也表明在十八大前后楼市有了一个停滞期，买房人在观望，卖望人一样在观望。十八大后大家涌进楼市，也是对未来预判的不确定。而地铁沿线又由于12月28号新线路开通，民众又多了期盼，所以现在入市的房源较少，而购房人增多。

二手房与新房相同，户型越小，单价越高

“我上个月基本上是一周出一套房，这周就是两三天出一套了。所以嘉园二里现在出一套，卖一套，价格更高，已经接近30000了。”中介小郭从业6年，对这个区域非常熟习。“你再往西走一站，那里离地铁略微远一些，价格在26000左右。”

“不到1000米会差出这么多吗？”对的质疑，小郭回答也井井有条，“由于现在的人很看中地铁，而且户型小首付更少，基本都属于过渡房，所以单价就算高点也能接受。东边的房子离地铁远，小区好、户型大，购房都是以家庭为单位，有老有小，基本属于一步到位，能接受的人自然就也少了。”

在北京跟着地铁买房子已经成为恒古不变的道理。即使远了几百米差价就很悬殊。此前专家表示今年是刚需消化年，针对限购政策刚需们确实也做到能买就买了。

这几年，条件好的中介可以租房当培训教室，小中介在市场不好时关门，市场好时又出现了

新房随着一起烧

早在11月初，焦点北京核心针对楼市做一次《京城楼市反季销售背后》的讨论，在这次以市场专家为主的论坛中，专家和部份开发商都讲到，尤其进入下半年以来，托人求房的事愈来愈多，这在调控以来几近消失的事情又热了起来，与之相呼应的是，摇号的楼盘越来越多，焦点半个月来就已经举办了三次摇号。排号的人多，摇号人少，个别操作流程不完善的楼盘又滋生中倒号的黄牛，这又成了年底另外一大热门。

提示：

1、 如果有置业打算，选择二手房放松心态，没必要非要扎堆。

2、 如果一定赶在年底置业，可以在大区域多个小区中看一看。步行地铁5分钟之内和15分钟的价格会差很多。

3、 二手房与新居相同，户型越小，单价越高。条件允许尽可能选择小两居或小三居比较划算。

4、选购新居时不要接触黄牛，通过正规渠道进行摇号以免除后顾之忧。

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