地产资金压力将致去库存提速荐股吗

地产：资金压力将致去库存提速 荐7股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

营收增速下滑明显，费用大增致净利润同比下降。上半年上市房企共实现营业总收入2940.8亿，同比增长6.6%，增速较201 年全年下降21.2个百分点。

实现归属母公司净利润 19.7亿，同比下降7.5%，201 年全年为增长15.4%。

分公司类型来看，行业龙头和区域龙头公司营收增速略好于中小企业，但净利润同比仍下滑2.2%和6. %。以（当期营业收入+预收账款）/上期营业收入为标准计算业绩保障度显示，行业整体业绩保障度为144%，仍处于历史较高水平。

其中行业龙头业绩锁定性优于行业均值，预计全年业绩仍能保持一定增长。

毛利率略有回升，费用率大幅增加。上半年上市房企平均销售毛利率为 4. %，较去年同期仍下降2.1个百分点，但相比201 年全年回升0.5个百分点。我们认为这主要是因为2012年年初促销项目结算逐步步入尾声，随着2012年下半年至201 年价格上涨项目逐步结算，下半年毛利率仍有望回升。但考虑同期地价上涨幅度大于房价上涨幅度，叠加建安成本的上升，预计行业毛利率仅为阶段性恢复，难回前期高点。上半年由于大环境较弱，开发商营销费用有所增加，销售费用率达 .6%，较201 年全年上升0.4个百分点。三费占比达12.9%，较201 年全年上升 .2个百分点，为近五年新高。由于下半年开发商销售压力依然较大，预计全年费用率仍将处于较高水平。

最新方案确定输配电、电力设备制造、施工等关键辅业 销售同比下滑，行业库存持续累积。上半年A股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为 6 6.1亿元，同比下降2.1%，较201 年全年2 .2%的增速下降25. 个百分点，低于同期全国商品房销售额同比下降6.7%的表现。区域龙头表现略佳，同比增长5.9%，行业龙头和中小房企同比分别下降5.9%和6.0%。上半年行业库存持续累积，板块期末整体存货达2.1万亿，同比增长25.4%。我们用存货重估市值（存货/(1-毛利率)）减去预收款后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期，期末行业整体去化周期达 年，已接近2008年和2011年的峰值水平。

拿地开工步伐放缓，偿债压力渐增。销售走弱叠加信贷偏紧，上半年开发商放缓了拿地和新开工步伐，我们统计的八大开发商上半年合计新开工 096万平米，同比增长9.2%，较201 年全年 6.9%的增速下滑明显。从购买商品支付的现金口径来看，上半年上市房企整体支付现金 700亿元，同比增长1 .5%，较201 年全年5 .8%的增速下滑40. 个百分点。上半年末A股地产企业在手现金对一年内到期的长短期债务覆盖比例为84%，较一季度末下降5个百分点，仅高于2008年金融危机时资金最紧张的时刻，反映出在销售放缓及信贷收紧的背景下，开发商资金压力日益增加。

核心观点和投资建议：8月重点城市日均成交环比7月上涨 %，由于开发商推盘量主要集中在下半年，草根调研也显示，开发商对9月推盘上升较有共识。目前房利率高点已过，但回归基准以下仍很困难，因此我们对需求端的回暖仍保持偏中性，但成交在推盘上升及开发商降价的双重作用下将延续回升。

库存高企及投资低迷将为政策修复提供长红利周期，预计信贷将成为下一阶段政策关注点，也将为板块估值提供支撑。个股投资方面，建议一方面关注主题性机会：国企改革及再融资（天健、华侨城、振业、中洲、国兴地产），同时加大主流房企的配置（万科、保利）博弈成交量反弹龙头集中度提升。

风险提示：房价快速上升调控有收紧风险。