[导读]对郑州、天津单个项目进行房价下调缘由

[导读]对购房者来说，一个直观的感受是，尽管各种调控措施全到位了，但房价仍然保持在比较高的水平，真正惠及购房者的部分还是比较少。

对购房者来说，一个直观的感受是，尽管各种调控措施全到位了，但房价依然维持在比较高的水平，真正惠及购房者的部分还是比较少。

解决价格问题，最直接的办法就是冲量，量多了价格自然能下来。但我们发现，即便量上来了，热门城市今年有的供地比例几近是去年的一倍多，房子套数增加了一倍多，但价格却没什么变化。导致这种情况的1大缘由是热门城市的购房人群基数仍然大，房子供应量即便同比增加了一倍，也满足不了这些人的购房需求。

住宅总是不够卖，还有一个十分重要的缘由：住宅卖得最好，但住宅占比过低。

那末问题来了，为什么住宅卖得好，但住宅供应比例却偏低呢？

导致这种情况的原因不在开发商，众所周知，商业地产的操作难度要远高于住宅，开发商也是普遍愿意盖住宅的，但他们说了很多，一块地多少用于商业多少用于住宅，拿地前就肯定了的。

据统计，在我们的城市中，建设用地大约只有20%是用来盖纯住宅的，而办公楼和商业营业用房的比例却偏高。比较西方，这个比例通常超过40%。在日本，城市76%的建设用地是居住用地。纽约则是42.2%，首尔为62.5%，伦敦为46.7%。其结果就是这些城市的房价即使在最严厉的调控之下，也难以真正下跌，就像是给一个铁块加压一样，你期望它变成铁饼，太不现实了。

住宅卖得动，商业地产卖不动

下图是笔者统计的今年住宅、办公楼和商业营业用房的待售面积变化情况。

很明显，住宅消化得还是比较快的，办公楼和商业营业用房基本上处于停滞状态，卖不动。这种情况在三四线城市更加普遍。1二线城市开发商比较精明，商业用房盖成了“住宅”卖得还是挺不错的。

之所以统计这张图，是想说明一点，我们的住宅供应和商业地产供应存在一定程度上的错配问题。比如最近爆出的无锡，这个城市是东部的明星三线城市，住宅价格在过去的一年可是表现相当亮眼，但这个城市的商业地产却几乎没有分到一杯羹，价格上不去，招租更是困难重重。目前无锡正通过见面交易环节的税费来帮助房企消化商业地产库存，但效果很不好。

为何不多盖住宅少盖商业地产呢？

这里面的原因也挺复杂的。一个城市的管理者，有很多诉求，他们希望城市的工商业欣欣向荣，只有这样才能有足够的税收和GDP。商业地产是年年都能创造税收和GDP的，而住宅就不行了，卖了就卖了，再不能创收了。

大城市在计划的时候，为了缓急交通等方面的压力，希望分散人口，下降长距离通勤比例，在郊区也大量出让商业地块。只不过现在这种做法太超前了，商业氛围没有构成，大部分都变成了给人住的房子。

还有的城市有更深的诉求，比如那些人口净流入压力大的城市，他们盖那么多房子，等于是继续吸引人口。这明显不合适。

这种情况致使了两个结果：

1、 在三四线城市，住宅卖得不错，但商业地产几乎没法解救。这些商业项目盖在比较偏的地方，营商环境不好，即使优惠了交易成本或支持商改租，也杯水车薪。至于住宅，则受人口流出影响，也逐步安稳。

2、 在热门城市，由于住宅供应的绝对数量长期不足，即使今年数量翻番，但比例还是偏低。没法从根本上改良供求关系，这导致房价难以出现实质性的下跌（20%以上）。

为什么郁亮说房地产早进入了白银时期，但孙宏斌却敢说这是大房企的“钻石时代”，道理很简单，这个市场正在不断整合，留下的只能大房企，市场也由他们主导。

所以，对于刚需来讲，是租房还是买房应当有明确的计划。未来租房肯定体验越来越好，但没法改变的事实是，从租房到买房，过渡的可能性是愈来愈低的。

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