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为贯彻落实房地产调控“国五条”及北京“国五条”调控细则，北京住房公积金管理中心决定于8日起根据职工住房和收入情况对实行差别化政策，以求打击投资投机的购房行为、保护普通职工的基本住房需求。此次公积金政策有哪些变化？对百姓购房贷款有哪些影响？北京住房公积金管理中心相关负责人及业内人士对此进行专业分析。

“二套房贷首付比例提高”旨在抑制投机性购房

当前，二套房贷的借款申请人中有改善型住房的需要，也存在部分购房者看涨“房价”，通过贷款进行投资投机。为此，北京住房公积金管理中心实行贷款差别化政策，对第二套住房进行了相应的限制。

政策规定，二套房贷首付款比例提高至70%，贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍。对于无房但有1笔住房贷款记录或1条公积金购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍。

北京住房公积金管理中心相关负责人表示，公积金贷款差别化政策调整基于职工的住房情况，这既充分考虑到普通职工的基本住房需求，也有利于抑制投资投机的购房行为。

中原地产市场研究院总监张大伟表示，政策对二套房首付比例提高至7成，是“国五条”出台后第一个明确上调二套房首付额度的调控政策。

链家地产市场研究院分析师张旭认为，要求“无房有贷”申请者的首付款比例不低于60%，对“卖小买大”等改善性购房者有所保护。

“贷款最高额度差别化”保护首套自住住房

政策规定，借款申请人购买政策性住房或中小户型首套住房，通过个人信用等级评级，贷款最高额度上浮 0%，即不超过104万元。购买套型建筑面积在90平方米以上商品住房的，最高贷款额度不再上浮，即不超过80万元；借款申请人购买第二套住房，贷款最高额度也不再上浮。购买经济适用住房的低收入借款申请人，贷款额度可不受月收入限制。

张大伟指出，中小户型首套自住房的购房者在信用、资质达到一定程度依然可以继续上浮贷款额度，体现出政策有利于保护首套房购房者。

“公积金贷款制度是为了保障‘刚需’购房者的实际需求。”张旭指出，政策对大户型商品房、二套房购房者的贷款最高额度进行限制，将促进购房结构更合理，进一步压缩投资空间。

“提高高收入借款人月还款额”突出住房公积金保障功能

北京住房公积金管理中心相关负责人表示，当前，在公积金贷款中，存在高收入家庭长期占用贷款资金，高收入的借款申请人的住房公积金不能全部用于住房等现象。为进一步体现公积金贷款政策的公平性，中心决定提高高收入借款人的月还款额。

政策规定，借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资 倍（含）以上的，其月还款额不得低于其月收入的50%。借款申请人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，应不低于住房公积金的月缴存额；借款申请人为已婚的，月还款额应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和。

公积金中心将根据借款申请人月收入原则上按住房公积金月缴存额反推方式确定，按照住房公积金月缴存额上限缴存的职工和缴存单位的离退休职工采用单位收入证明方式确定月收入。

北师大经济与工商管理学院副院长高明华表示，政策调整体现公积金制度的公平性，政策对高收入借款人的还款额度进行相应限制，将加快贷款资金的回流速度。

张旭指出，政策要求住房公积金全部用于住房消费，突出了住房公积金的保障功能。公积金也将更多地用于保障中低收入群体的购房需求。

“公积金缴存严格规范”遏制政策“擦边球”

受访专家表示，目前公积金贷款中存在“缴存1、2个月住房公积金后即申请贷款”“通过补缴方式达到缴存要求”等情况，为保障公积金贷款公平、公正、公开，需要对这些不规范行为加以约束。

为此，北京住房公积金管理中心对借款申请人的住房公积金缴存要求规定，借款申请人原则上申请贷款前12个月应足额连续缴存住房公积金。政策性住房的借款申请人，原则上应建立住房公积金账户12个月（含）以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金。

该中心相关负责人表示，对购买政策性住房的借款申请人缴存条件的要求，低于购买商品住房的借款申请人。从缴存条件方面也充分考虑对低收入群体及“刚需”购房者的保护。

高明华教授认为，此次调整体现出公积金贷款政策的严肃性，避免缴存公积金不规范的购房者打政策“擦边球”，享受低利率贷款。对于违规者从严惩处，提高其违规成本，也有利于规范公积金贷款制度。

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