禁止阴阳合同这预示着5

禁止“阴阳合同”？这预示着……

近期，建行爆出大消息！从明年1月1日（或12月1日）起，不允许再有阴阳合同了！因为要以签备案合同价款和房屋评估价的最低值最为计算基数确定房贷额度，“首付贷”、“消费贷”、“信用卡套现”等将被市场剔除，防止资金违规流向房地产。

什么是阴阳合同，对楼市有何影响？

所谓阴阳合同是指：合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。

取消阴阳合同政策的实施，将对楼市产生重大影响，它只影响二手房、基本上不影响新房。

新房交易很简单，现在基本上是政府定价，每套新房价格在楼盘发售之前已经完成了审核、备案。所以，贷款的时候按照备案价就可以了，没有争议。

二手房则不同。目前在二手房交易中，存在四个价格：

1、真实成交价

2、银行贷款时的评估价

3、合同备案价

4、政府评估价

由于房价变动很快，二手房交易又存在阴阳合同，其实政府、银行搞不清楚真正的成交价。比如甲乙双方在深圳买卖一套100平米的二手房，约定成交价是1000万元。但买方希望多贷点款，向银行提交的贷款申请上可能是1200万成交。如果银行配合，或者有熟人疏通，往往可以做到。

但为了避税，到房产登记部门提交的备案合同上，是尽量少写的。如果可能，恨不得把成交价写成1分钱，或者赠送。于是，政府就给每套旧房子设定一个官方评估价，便于在交易的时候计算税款，防止税款流失。通常情况下，政府会把评估价定低一些，一来让利于民、二来防止产生争议。一般来说，政府的评估价相当于市场价的7成左右，每年会调整一次到两次。

目前在实际操作中，二手房的合同备案价和政府评估价逐渐合一了。除非是凶宅交易，真的是价格很低，这种情况下应该是可以审批的。

按照最新的文件，买二手房的时候通过做高评估价，最终降低实际首付比例、提高按揭比例，这种做法玩不转了。在上述“4个价格”里，“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准，银行自己的评估价将消失，这事实上等于提高了二手房的首付比例。

看看专家是怎么说的？

天天说钱创始人刘晓博

很大几率是1月1日开始执行，想通过买二手房“上车”将更加困难！按照最新的文件，买二手房的时候通过做高评估价，最终降低实际首付比例、提高按揭比例，这种做法玩不转了。

总之，这意味着官方在二手房交易中进一步“去杠杆”，再加上对“消费贷”、“经营贷”等渠道的整治，二手房成交量将进一步下滑。楼市在成交量上的冬天

，将越来越寒冷。

石厦资深经纪人谢老湿

对于建行规范银行贷款的通知，确是真实的，只是个别解读有误。大家要区分签价，过户价，贷款评估价是三个不同概念，签价是实际成交价格，通常中介公司用密钥打出来的，过户价是国土局核定价格，贷款评估价是银行通过第三方评估公司鉴定出来的价格。

银行的评估价通常可以进行二次调整，此文件以最低评估价进行贷款，也就是杜绝二次评价价调整，说明白一点就是杜绝高评高贷，规范贷款市场。

绝非所说贷款按国土局的过户价来贷，一定不可能的。国土局过户价只有市场只有市场成交价格的7成不到，怎么可能，那下岗的不是中介，而是银行。

地产大V陆剑伟

这个传闻实际上前一阵就听说了，只不过从目前市场的反应来看建行可能就是可能会要率先执行。其实这个信贷政策的收缩，实际上从今年今年二季度以后就开始了。看样子年底实际上是再进一步收紧的趋势。

但是要注意这种个贷信贷收缩的政策可能会误伤刚需，现在正在持续再收一点，在一定程度上是影响刚需的入市的步伐的。

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