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国外养老地产是怎么运营的？问题详情：比如老龄化的国家日本、德国等等，请说的详细些，谢谢。

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元立方金服研究员研究发现，西方发达国家养老地产发展主要历经三个阶段。

第一阶段是传统养老院，这个阶段主要发生在老龄化初期，运营主体是政府，社会保障水平低下；第二阶段是老年公寓阶段，这期间老龄化发展到中期，运营主体增加了开发商，政府也会给予一定支持。

第三阶段是老年社区“普通化”及“社区化”阶段，这一阶段老龄化问题加剧，政府逐渐退出运营主体角色，社会保障体系完善。

目前西方主要发达国家例如美国、英国、德国等处于第三阶段。

然而，我国于发达国家相比，目前和今后一段时期内，我国仍然处于第二阶段，需要大力鼓励开发商积极参与。

元立方金服研究员看到，国外发达国家的养老地产运营模式的参与主体主要有开发商、投资商和运营商，他们支撑起整个养老地产的运作与开发。

国外养老地产案例分析

1. 美国

美国养老地产主要有三种模式，分别是持续照料型退休社区、独立式老年社区和看户型老年公寓。

其中，持续照料型退休社区（CCRC）是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。

根据美国顶尖养老机构Lifecare 的长期跟踪研究中发现，入住这种现代养老社区的居民平均健康寿命延长 岁，医疗保健支出减少约 0%，目前在我国泰康之家就是广泛借鉴了这种模式的精髓。

另外，元立方金服研由此从经济领域的严重腐化究员注意到，独立式老年社区是可以提供转为可独立生活并按自己需要和关注点来生活的老人社区；看护型老年公寓则是类似成人日间看护机构，辅助有痴呆症或是阿尔茨海默病的护理机构。

案例

美国太阳城养老社区

太阳城是美国著名的退休养老社区，建于20世纪60年代，其占地56700亩，其中水景面积占700亩。

那里阳光充足，每年超过 00天能够接受日照，故称“太阳城”。

这座养老社区主要有开发商打造，借用低廉的土地价格，打造成新型的养老家园。

所以造成了温室气体排放的增加

这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。

2.德国

德国养老地产主要有持有和销售两种模式。

其中，德国纯粹的销售模式比较少。

相对而言，以出租获取长期租金的模式比较常见。

因此，80%的持有+20%的销售是德国目前最主要的地产模式。

元立方金服研究员认为，这种模式的优势在于出售收益和长期出租收益相互结合，可以通过部分销售来环节出租经营的资金压力。

案例

德国巴伐利亚州赫斯巴赫市老年公寓

Kursana Domizil H sbach是一家中端出租型老年公寓，位于德国巴伐利亚州赫斯巴赫市（H sbach）新开发区，属于城市东部的核心区域，交通较为便利。

这个新建的老年公寓是巴伐利亚州埃根费尔德的一家地产公司投资开发的，该公司专门投资开发住宅和商业地产。

项目于2008年10月24日开业，共三层，可供100个老人居住。

其中80套单人间，每套2 平米，10套双人间，每套 1平米。

其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务。

截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76%。

. 日本

作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，元立方金服研究员认为，其在养老地产的发展十分突出，目前占主导地位的是近年来日本政府大力推行的“服务型高龄者住宅”。

所谓服务型高龄者住宅，日本国土交通省是如此定义的：“服务型高龄者住宅是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房。

”它是如今日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目，浓缩了日本人对于老人住宅的所有观念，在很多方面都有硬性规定和完善配备，譬如室内专有面积应达到25平方米，各居所里应有浴室、厨房、厕所，以及房间必须有足够的宽度以便轮椅通过，厕所及走廊等地必须设置扶手、地面不能有高低之差等。

日本政府为了推进该住宅的建设，对服务型高龄者住宅有着相应的补助政策，但是只用于出租并不进行出售。

案例

SunCity——银座太阳城

Sun-city银座太阳城是日本市中心养老项目的典型代表，项目位于东京最繁华的中央区，于2006年投入运营。

此项目的经营状况良好，自理型住宅单元的入住率为68%，介护型住宅单位的入住率为5 %。

另外，在68%的销售比例中，有50%为长期居住，另外50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所。

项目的成功经验主要有二点，一是租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入；二是酒店式的运营管理在降低运营成本的同时保证了专业化的服务。

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