地产负债攀升荐股吗

地产：负债攀升 荐5股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

【特钢动态】不锈钢：隔夜镍收盘暴跌1070美元/吨 1、事件我们按1）商品房销售业务收入占营收80%以上，2）有201 -2017年完整三季报， ）201 -2017年无重大资产重组，为标准在地产板块中选取样本公司70个。

2、我们的分析与判断（一）板块整体：结算规模平稳、盈利水平提升、销售投资分化、负债大幅攀升板块前三季度营收增速由正转负降至-1.2%，其中有去年基数高的缘故，从绝对值来看依然是近年相对较高的水平，同时我们认为也有龙头房企今年竣工结算主要集中于四季度的原因。尽管前三季度营收增速小幅下降，但板块毛利率大幅提升，由2016年前三季度的19.5%升至2 .2%，我们认为主要是受益过去两年楼价超预期的上涨。另一方面2017年销售市场与土地市场出现分化，2017年前三季度销售收入同比增速出现较大幅度收窄，但土地市场表现火热，前三季度经营支出同比增速达 9.6%。

而随着投资力度加大，板块2017年三季度末净负债率由2016年三季度末的87.6%攀升至115.9%，创近4年新高，但从货币覆盖短期有息负债来看，依然维持在1以上为1. 4。随着2017年全国销量增速显著放缓，叠加2016年的高基数，预计近两年板块结算规模增速也将大幅收窄，而随着前期高地价项目逐步进入结算期，高盈利水平或许也难以维系。

（二）分组比较：龙头组投资力度大增，第二组盈利水平改善，第三组业绩大幅波动板块利润表整体呈现出较强的趋同性，但龙头组表现最为稳健，集中度也有比较明显的提升，而第二组无论是营收还是业绩增速，近两年均领先于龙头组，表现出比较大的弹性，但2017年前三季度领先幅度明显收窄，此外第三组利润表波动非常大，2015及2017年前三季度营收甚至遭遇下滑。另一方面近两年龙头组加大投资较为明显，由此也导致龙头组负债率的大幅提升。综合来看，无论是ROE还是ROA水平，龙头组与第二组均大幅领先于第三组，而近两年随着周转率及净利率的提升，第二组的盈利水平也逐步接近龙头组。

、投资建议我们看好1）政策压制下集中度加速提升的龙头房企，包括万科保利招商等，2）受益租赁政策密集出台的租赁主线个股，世联行， ）三四线去库存标的，新城控股。

4、风险提示政策超出预期