2022冬奥会的举行能否给这1地区带来新生存

2022冬奥会的举办，能否给这一地区带来新的机遇？

1 在中国，凡是承办过大型活动（体育赛事、国际峰会等）的地方，之后，这里的房价一定会更上一层楼。

2008年北京奥运会，直接带火了奥森板块。如今，北五环之外的奥森，因为优越的自然环境、便利的交通、完善的配套，成为了北京名副其实的高端改善板块。

2010年，第16届亚洲运动会在广州举行。亚运会以后，广州房地产大热了一把。

2016年，杭州承办了G20峰会。这场盛会，不但使杭州的市容市貌大幅改良，还大大提升了杭州的知名度。之后，杭州房价正式开启暴涨模式。

这些大型赛事，究竟有着怎样的魔力，为何它们能带火房地产呢？

主要是因为：

大型赛事的举办，不单单能带动周边硬件的升级，而且，软实力也会大幅提升。市民素质、城市风采等都将得到极大改善。

我们还以2008年北京奥运会为例：

当年，奥运会的预算投入是2800个亿。其中，与奥运直接相关的投资只占了10%。基础设施投资就占了64%。

而地铁、轻轨、高速等交通条件的改良、大型公园、体育场馆的建设、市容市貌的改良....是拉动房价上涨的基础要素。

2 2022年东奥会，将在北京和河北张家口联合举行。而北京的冬奥会场馆，设立在京西区域的石景山。

据知情人士透漏，具体位置可能就在地铁11号线（规划）、6号线、S1线三线交汇处的“金安桥”站附近，离首钢遗址公园不远。

今年，这1区域，可谓是“逢盘必火”：

中海寰宇天下，可能大家都比较熟习了。没错，就是去年的那个销冠楼盘。今年二期和3期开盘，依旧很火。

为了避免“打广告”之嫌疑，这个盘的具体情况，我们就略过了。总之，它火的原因有以下几点：

第一，也是最重要的——价格低

第二，交通便利

第三，位于新盘稀缺的石景山

第四，冬奥会概念的加持

3月，周边的限竞房世茂国风长安选房，一开盘就全部售罄。5月底，同区域的另一个限竞房中海首钢长安云锦选房，最后也是接近售罄。

限竞房向来去化为难，去年上市的房源当中，部分项目整体去化率仍在30%左右徘徊，剩余的70%几乎都转为库存积压。

“国风长安”和“长安云锦”这两个项目，能逆市大卖，或许是购房客提早“洞察了先机”，用脚投票的结果。

3 坦白讲，石景山这个区，一直以来都很为难：这或许是最没有存在感的城六区（之一）了。而且，房价也是不温不火，均价在城六区当中是最低的。

究其缘由，可能有以下几个方面：

1、面积小。除东西城以外，石景山的面积是所有区中最小的。总面积只有84.38平方公里，而且还有23%的面积是山地，发展受限。

2、之前，石景山交通一直不太便利，只有1号线这一条地铁。

3、优良教育、医疗、产业等资源匮乏（被海淀虹吸）

最近一两年，新盘稀缺的石景山，突然出了很多新盘：

楼盘

价格

建筑形态

备注

远洋天著年龄

9.1万

别墅、洋房

万科翡翠山晓

4.9万

洋房

限竞房

中海寰宇天下

6.3万

小高

绿城西府海棠

5万

洋房

限竞房

中海首钢长安云锦

5.8万

洋房

限竞房

5里年龄

4.6万

洋房、别墅

限竞房

我们知道，开发商拿地，都是有严格的选择标准的。若非十分看好一个区域，谁会愿意把大把大把的真金白银投进去？

那么，现在的石景山究竟是个什么状况呢？它凭甚么被开发商们延续看好？

4 上文中提到过，石景山很小，面积只有84.38平方公里，而且还有23%的面积是山地。

所以，石景山可用土地十分有限。不过，这里的自然环境还是很不错的。

从地图中，我们能看到，它的绿化率很高，区域内有不少休闲好去处，如法海寺森林公园、八大处、永定河休闲森林公园、首钢遗址公园、碧霞元君庙等等。

虽然没有它西边的邻居门头沟宜居，但人家离市区更近，交通条件、生活配套等也甩门头沟好几条街。

总体来说，石景山的住宅以老房子居多。苹果园、古城、八角、老山这些地方，散布着大量年代的房子，价格在万之间。

小区

建成年代

均价

模式口南里

1986年

4.5万

苹果园小区

1995年

4.8万

西井特钢楼

1993年

4.7万

铸造村

1997年

4万

西井小区

1992年

4.7万

八角南里

1998年

5万

古城西路

1986年

4.6万

古城南路

1994年

4.9万

八角北里

1986年

5.1万

老山西里

1982年

5.1万

▼石景山老房子

比较新的房子，大多散布在鲁谷一带。

鲁谷，有一半属于丰台，一半属于石景山。这个片区，算是石景山最高端的片区了。东边紧挨着海淀，可以享受到海淀的医疗配套。另外，目前石景山最大的商业——万达广场也在这个板块，人流量还是不容小觑的。

▼万达广场

这个片区的楼盘，有些还是比较新的。其中，远洋系列的楼盘，体量大、品质高，且自带商业。固然，价格也最贵。

▼鲁谷片区次新盘

小区

建成年代

均价

远洋沁山水

2009年

8.4万

远洋山水

2005年

6.7万

诗景长安

2012年

5.8万

聚兴园

2006年

5.5万

七星园

2003年

5.4万

京汉旭城

2004年

6.3万

▼诗景长安

▼远洋沁山水

5 从上文中，我们知道，石景山的老房子，价格在万之间。次新盘，价格在5.万之间，这个价格，比同样属于城六区的丰台要低。

论地理位置，石景山和丰台差不多；论教育，石景山比不了丰台；但是，丰台的计划，向来是比较混乱的。丽泽商务区，从2008年提出到现在，已经10多年过去了，目前来看，并不是很成功。

而冬奥会的场馆，落在了石景山，它能否给这1地区带来新的机遇？能否支持起石景山楼市的洼地补涨呢？

笔者认为：这主要取决于，冬奥会能给石景山带来甚么利好、有多少能真正落地。

前面我们提到过，冬奥会的场馆，位置设在地铁“金安桥”附近。据笔者掌握的消息，这1区域的规划还是很不错的：

首先是交通条件的大力提升。目前，6号线西延线、S1线已经通车了。除这两条线以外，11号线西段也将于年底开工，预计冬奥会举办的时候能通车。

第二是商业配套的完善

这里正在建设北京第三座大悦城——京西大悦城，想必大家都已知道了。除了大悦城以外，规划中的还有中海科技金融城（有商业和写字楼）、喜隆多超市、南锣鼓巷式的步行街。另外，首钢废弃的厂房，据说要规划成京西高端产业创新区。

第三是教育资源的改良。据悉，这一区域将引进11学校石景山分校。

除了这些之外，笔者相信，一些公共设施建设，可能会再上一个台阶。

6 其实，金安桥的居住环境，还是很不错的。它没有市区的喧闹与车水马龙，走在街上，给人一种很空旷、很安逸的感觉。

▼附近街景

这个区域的品质楼盘，还是有很多的。比如：中海金石公馆、中海金玺公馆、中海长安雅苑、曦景长安、中海寰宇天下等等。

小区

建成年代

均价

中海金石公馆

2014年

7万

中海金玺公馆

2017年

7万

曦景长安

2006年

5.3万

中海寰宇天下

新盘

6.3万

▼中海金石公馆

▼中海金玺公馆

7 总之，硬件及软实力的提升，是冬奥会能给这一区域带来的最大利好。但能否成为下一个类似奥森一样的高端改善板块，还有待延续视察。

大家在选择楼盘时，也请尽量选次新盘。不管对于刚需、刚改、改良、投资来讲，次新品质盘，都是一个不错的标的，因为它不但保值性好、流通性也是不错的。

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