上海175亿地王的前世今生上实城开持有八

上海175亿地王的前世今生：上实城开持有八年未开发

对上海总价地王的角逐进入关键一周。

8月7日，是这幅土地预申请的最后一天。获悉，目前有包括新鸿基等港资；绿地集团、华润置业等国企在内的上十家地产大鳄正紧锣密鼓地研究，投资这幅价格或超175亿元土地的可行性。

据悉，这幅占地面积达到9.9万平方米的土地中，有约3.53 万方的核心土地，此前隶属上实城开旗下上海寰宇城市投资开发公司。上实城开前身为上海城开，系徐汇区城市开发平台，后易主上实控股，但徐汇国资仍持有超4成股权。

今年5月，徐汇区政府与城开达成一致，由政府重新收回后者持有的3.53万方土地后，连同附近其他部分土地，整体推出开发。而城开由此换得徐汇滨江地区总面积约8万方的四幅土地。

了解到，早在城开决定置换土地之前，已准备将3万方土地的项目公司的股权转让给另外一家企业。后徐汇区政府决定收储后连同附近地块整体开发，城开随之取消交易安排。

自去年年底开始，徐汇区就已开始围绕徐家汇中心项目的重新出让作出安排。当地政府官员认为，该项目应作为该区服务业升级的标志性 商旅文 发展载体，应该加快开发建设。而已持有该地块八年的上实城开，似乎尚不具备这样的实力。

城开出局起底

在此次政府重新规划推出之前，徐家汇中心项目早已声名在外。

位于徐家汇商圈核心地带的土地，早年总占地面积约13.2万平方米，有 上海市面积最大、最后一块黄金地块 之称，也是徐家汇二次开发的重点规划项目。但自上世纪90年代出让后，几易其手，却一直未能开发。

2005年上海城开受让地块的部分股权，获得了部分开发权。当时，上海城开宣布在5～10年内，投资250亿～300亿元完成开发。当时，上海城开总经理倪建达说，要把 徐家汇中心 煲成 浓香四溢的靓汤 。

然而，2008年初，城开在徐家汇中心项目西端建成一幢体量不大的城开国际大厦后，并无后续投资动作。

煮汤 多年，却未开火，上海城开却凭借这个黄金项目别有收获。2007年，倪建达手握 徐家汇中心 项目，说服上实集团收购上海城开，使其由徐汇区属企业跻身市属国资企业序列，并更名上实城开。

此后，上实城开借壳中新地产在港上市，徐家汇中心又作为其主要储备资产之一装入上市公司。在 青年才俊 倪建达的主持下，上实城开积极扩张，成为上海国资巨头上海实业集团旗下最为进取的地产平台。

2011年底，徐汇区委区政府换届。新上任的领导班子对徐家汇中心项目的推进十分关注，并将徐家汇中心作为2012年拟促进开工的头号重点项目。

接近徐汇区人士介绍，近两年，该区经济增速排在全市中游靠后的位置，地方政府面临着向新型的、创新型的产业结构转型，面临着前有标兵，后有追兵的激烈竞争。

一位接近上实城开的人士介绍，由于徐家汇中心规划中要求建设大量的持有型项目，这对以住宅开发为主的上实城开而言颇为吃力。今年上半年，上实城开还将其位于上海的另一综合体项目城开龙城25%股权出售，换回11.75亿元现金。

2012年下半年，上实城开有意将项目公司股权转让给第三方企业。

但在规划不断调整的过程中，政府高层认为，包括上实城开手中土地在内的该区域多块零散土地应作整体开发。

上述人士介绍，徐汇区土地部门曾经考虑，将城开持有的3万方土地之外的徐家汇中心土地打包挂牌，同时要求竞买人收购城开持有土地的项目公司股权。但如此操作，或有悖有关土地管理规定。上实城开随即中止了已经洽谈的项目公司股权转让计划。

最后政府决定以徐汇滨江土地置换城开徐家汇土地，整体收储后统一挂牌徐家汇中心对外出让。由此，175亿底价地王横空出世。

花落谁家

徐汇区对这幅超级地块寄予厚望，将其打造成集聚现代服务业，形成商务商贸、金融服务、文化旅游、休闲娱乐的重要抓手。过去十年中，通过商贸服务氛围的打造，徐家汇地区成为上海最成功的城市副中心。

上述接近徐汇区政府人士透露，该幅土地的出让，已上升到上海市层面，市主要领导专门指示要做到公开透明，通过竞标出让的模式，使得土地利用效率最优。

据相关资料，在这幅土地的出让附加条件中，有着非常高的门槛。物业中不少于60%的总建面需持有10年以上；项目须符合徐家汇城市副中心现代服务业集聚功能定位；开发商须具备建设与运营大型商业、商务楼宇及高星级酒店的经验，具有国际影响力；项目的开工时间为交地后12个月内，动工后60个月内完成总建面的70%，动工后84个月内全部竣工。

与以往预申请不同的环节是，徐家汇中心地块未要求将竞拍保证金直接打入交易平台，而取之以银行担保保函的形式。一家取到标书的开发商说： 政府考虑到标的额太大，按总价一定比例收取的保证金也会不菲，徒增企业财务成本。

即便如此，徐家汇中心正式 出阁 前，已是绯闻不断。

据了解，上海市2011年推出的预申请制度，属于土地出让的可选环节。按规定，其时限不得少于20天。而徐家汇中心项目的预申请阶段刚好卡在下限，为20天。且不同于以往的预申请设置，本地块出让规定中明确，在8月7日前未递交竞标申请的意向人，将不具备竞买资格。 相信政府在前期市场调研阶段，对地块的入市前景已经有了判断 。

其实有能耐吃下这幅土地的，市场上就那么几家企业。大家普遍的看法是，有这种长期投资思路和能力的企业，主要是香港开发商，国内民企的实力有限，央企有这个钱也不见得有这个心。 上述接近徐汇区政府人士说。

其中以新鸿基-恒基-新世界联合体等港资呼声最为高涨，甚至出现了过去很少出现在内地土地市场上的怡和洋行和香港置地。此外，华润置地、绿地集团也据信向出让人索买了竞标标书。上述接近徐汇区政府人士介绍，目前已经有超过十家开发商显示出了浓厚兴趣。

新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪今年早些时候在接受采访时表示，该公司仍然在寻找合适的综合体项目储备，上海将是最重要的目标区域。该公司在上海浦西重金打造的ICC环贸广场，也处于徐汇区另一重要商圈淮海中路。

本报获悉，可能正是因为地块规划复杂、投资数额巨大，截至发稿前，徐家汇中心出让人尚未收到任何一家意向竞买人的预申请文书。

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