地产调控力度升级荐股吗

地产：调控力度升级 荐10股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：

在对土地竞价熔断调控的基础上，8月11日，南京进一步出台了差异化的住房信贷政策再次升级，显示南京市政府对房价调控的监管力度升级。同时，苏州除了住房信贷政策收紧外，还通过重启非户籍居民2套房限购、提升土地出让金首付比例、加大土地供应等几个方面展示其调控的决心，两地地产调控新政均将于8月12日起施行，观点：

1．住房信贷因城施策，但难改当地房价上涨预期从表1中的对比可以看出，南京此次信贷收紧主要针对二套房购房群体，对已经结清首套房贷和未结清房贷并购买二套房的群体首付比例分别上调5个百分点。可以看出，南京的政策虽然并未伤及首套房刚需，但在抑制投资性需求的同时也却真实的伤害了自首套以上的改善型需求。

苏州的调控更为严格。对首套房未结清并购买第二套的首付比例上调10%至首付比例50%，使用公积金贷款购买二套的首付比例上调10%至首付比例 0%。除了信贷收紧外，还调整了非户籍居民的购房条件，非苏州市户籍客群在购买2套时需要提供1年及以上个税或社保缴纳证明。从调控节奏看，苏州趋严的步伐明显快于、严于南京，这也是我们预期苏州的房价将快于南京有所反映的依据。

但不得不屈从于现状，南京和苏州的库存周期仍然处于低位，虽然信贷调控能够短期内控制需求端的部分需求，但短期却无法改变“供不应求”的状态，房价短期向上趋势无法受到根本撼动。

2．土地政策从供给端入手发力南京和苏州两地的房价在年内分别居于上涨排行榜的前2和前4位，这也给了当地政府出台调控政策的强烈决心，在配合信贷政策收紧的同时，两地同时也从土地这一供应侧因素入手进行调控。

苏州的土地供应规则调整或对未来产生根本影响的是土地供应面积的扩大，但这一规则的实现还需要当地政策不仅释放预期，还要真实落地，从而切实提升土地供应量，进而从供给端扩大住宅供应。其他不论是调整竞买保证金、首付比例和全额缴纳期限的政策，在当前流动性充裕的大背景下，政策力度都稍显不足，难以形成较大程度的影响，或只能对中等规模及以下的房企拿地产生部分影响。

南京对土地相关规则的调整力度明显不及苏州，只是对商品房预售条件进行了限定，但我们认为这种规定无法防止开发商实行“囤地”开发的策略，无法切实有效的控制地王的产生，也无法快速有效的提升住宅端的供应。

．未来政策走向将仍是“因城施策”且无彻底有效措施考虑到近期政治局会议提出的抑制资产泡沫化要求，又有合肥和厦门政策的珠玉在先，叠加上地王频出、房价攀新的现象，不论从政治要求上，还是区域市场的稳定上，我们认为政策的出台符合预期，但不及预期。

当前的政策多集中于新增因素的考虑，未对存量用地利用和投机需求已经占用的住宅资源进行调动，也不能改变供地将始终不及预期的问题，难以从根本上形成房价的约束力量，房产税推进、土地清查再佐以政府供地目标的实际推进，将有望在长远预期上改变房价的快速上涨，但短期内有效政策缺乏将是不争的事实。

我们维持原先的预判，上半年的火热将受制于高房价和政策预期难以维系，下半年销售环比和同比或快于预期下降，多数三四线城市库存压力巨大和一二线城市持续火热格局将维持相当长的一段时间，因城施策仍然是未来政策的走向。

结论：

行业估值处于历史低位，基本面与之相悖表现亮眼，弱势行情+优质资产荒从配置要求为地产板块打开窗口期，掘金国企资源整合和龙头资金资源马太效应将继续成为投资指导逻辑，我们将继续看好两类公司：

大格局需要大智慧” 区域热点仍将看好：一是看好京津冀地区域、长江沿线的华中和西南地区的房地产上市公司，建议重点关注：

首开股份、荣盛发展、华发股份、新城控股和迪马股份。二是养老投资机会开启，看好房地产通过转型医疗服务的养老地产企业，建议重点关注：华业资本、蓝光发展、保利地产、凤凰股份和上实发展。

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