地产资金紧张房地产市场困境将会持续覆盖

地产：资金紧张 房地产市场困境将会持续 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

供应过剩或将促发整合我们认为当前国内房地产领域的建筑产能可能出现过剩，因经济增速较缓、家庭购房承受比率下降、住房抵押贷款利率上升且开发商现金流疲弱的情况会导致需求走软。我们估计开发商的库存调整周期将持续两年，推动大多数城市房价削减10%-15%，同时年交易量或较201 年收缩15%。此外，我们认为房地产领域将出现活跃的并购活动，有利于那些财务实力雄厚且现金流管理自律的开发商。

住房抵押贷款是避免长期疲软的关键我们认为降低房贷首付/利率、下调存准率以及开发商降价售房应该有助于改善购房承受比率、并维持足够水平的交易量，以支撑房地产行业在2015年底恢复供需平衡。

很多人将之定义于“复仇之战” 交易量对于银行不良贷款来说至关重要我们认为，201 年中国银行业在房地产行业中的信贷敞口达到了GDP的67%，与发达国家相似；但其中银行对于房地产开发商以及地方政府融资平台的信贷敞口明显偏高，说明房地产交易量对于中国银行业的资产质量至关重要。

政策延迟的风险可能带来显著的下行风险我们认为中国拥有灵活的政策调整空间、例如下调存准率、放宽住房抵押贷款、取消贷款比上限规定等，来防范房地产市场陷于严重下行。但是，我们对这些政策的出台时机感到担心，因为政策调整的出手迟疑可能导致房地产领域进一步放缓和固定资产投资下滑。我们在本报告中通过问答形式来分析房地产市场、分析抵押贷款收紧的原因，并强调了我们的观点：潜在的政策失误或将导致可自我加强的恶性循环，即：房地产市场的进一步疲软推动失业率和银行不良贷款风险双双上升。

采取防御性立场恰逢其时短期来看，我们看好在房地产/银行/大宗商品/机械板块中的防御性股票，并将密切关注上下行风险、尤其是与政策调整相关的部分。位于我们强力买入名单中的股票包括：房地产-碧桂园和万科A、银行-农业银行、大宗商品-海螺水泥H股。我们给予卖出评级的股票包括：房地产-瑞安房地产、仁恒置地和金地集团、银行-交通银行H股、中信银行A股和民生银行A股、大宗商品-马钢H/A股、工程机械-山推、三一重工和厦工。