长沙楼市遭遇寒流袭击生存

核心提示:

席卷全国的长沙楼市寒流抵达长沙，业内人士认为目前在长沙楼市遇冷的情况下，很多楼盘价格开始回归理性，真正性价比高的房子，还是有一定的购买需求。

⊙ 蒋伟 /文

2007年的夏天，对于湖南的房地产商来说，犹如上了天堂，房价每天都在强劲攀升，售楼部总是挤满了前来咨询、购房的人，有的楼盘甚至出现彻夜排队等VIP卡的现象。

一年后，昔日的辉煌便成了空前的冷清和寂寥，一场突如其来的“寒流”，让湖南房地产商感受到刺骨的寒意。

上海城拿出三套房子一口价卖，4288/平方米，不分朝向、楼层；森林公园一号，首付6．2万元，最高可享受 -5元万优惠。类似的充斥于各大报纸和路牌的优惠广告让人眼花缭乱。据统计，8月份长沙楼盘的成交量同比下降了 6％，打促销型广告的楼盘占42％。

“寒流”突袭

长沙市某机关单位的公务员张 准备买新房结婚，面对眼花缭乱的打折广告，她显得有些不知所措。买还是不买？让她显得很困惑。

长沙楼市遭遇“寒流”袭击，张 所遇到的情况在购房者当中具有很强的代表性。

一些开发商或许正面临选择的十字路口：坚挺，或者跟随。当欲盖弥彰的隐性促销，开始逐渐向毫无遮掩的明折明扣蔓延之时，对于他们来说，如何把握住时间各出奇招，以求在低迷的成交量中分一杯羹，已经成为今年楼市的第一要务。

虽然房地产开发成本呈现上升趋势，但楼市的价格战在湖南仍不断火热上演。万科在长沙的西街庭院项目推出“狂喜价4180元/平方米”，价格低于周边项目和前期销售价格，业内人士认为万科此举意在尽快回笼资金，持币过冬。

万科的价格策略既给竞争对手以巨大压力，也被各大房地产商竞相效仿。长沙市的东门尚苑、圣力华苑、方略潇邦、广场之星、世景华庭、湘楚家园等六个楼盘推出“ 000元/平方米购房运动”，客户访问量明显增加，市民们对于每平方米 000元的价格普遍表示比较认可。

了解到，联袂发起此次活动的六个楼盘，有的位于长沙远大路东南新城，有的地处星沙中心区，有的紧邻万家丽北路，价格却惊人一致：单价均为每平方米 000元左右，有的最低起价降到了2680元/平方米。

显然，把楼盘的盈利预期回调到合理的区间，是目前长沙楼市“遭遇寒流”的本质所在。

目前，各级政府加大了住房保障力度，国务院三令五申严厉打击炒房炒地行为，货币政策从紧，土地交易清淡，楼盘普遍遭遇销售危机，开发商大多面临资金瓶颈。

显然，对于大多数开发商来说，降价是一个不可言说的“隐痛”。一些开发商向坦承，目前正处于一个尴尬局面：不降价房子卖不掉，想降价却担心降价后消费者可能继续观望、买涨不买跌；更有开发商担心以前的老业主会仿照深圳等地的“差价补偿”而使自己陷入左右为难的境地。

对于长沙楼市，湖南世景置业有限公司常务副总经理曹振宇则认为，长沙楼市在市场遇冷情况下，凭借刚性需求的支撑一直发展平稳，虽有部分楼盘积极促销，也大多是迎合各自节奏，进行正常推广和品牌维护。“在跳水的楼盘中，很多楼盘算不上降价，只能算是价格回归合理，真正性价比高的房子，还是购买需求挺大。”有调查显示，消费者观望情绪已不像先前那样强烈，甚至有不少人已重新启动买房计划。

楼市泡沫将破？

看似平静的水面下却暗流涌动。

长沙“地王” ——新河三角洲地块遭遇退地传言之后，北辰实业表示，年初的冰雪灾害影响了项目剩余用地内原有企业、部分居民住宅的搬迁，该项目土地一级开发企业长沙市新河三角洲开发建设有限公司，无法按原约定于2008年8月 1日前，完成地上搬迁交付地块。北辰实业称，该公司已向北辰实业提出延期交付要求，相关部门已经同意北辰实业相应顺延支付剩余地价款。

尽管北辰实业的公告否认了退地传闻，但是由于受楼市销售萎靡影响，长沙新河三角洲地块周边楼盘的销售价格已下调至4400元/平方米左右，这一销售价格无形中对新建项目的预期销售价格形成了制约。2007年，正是财大气粗的北辰实业与北京城市开发集团有限公司以92亿元的高价联合竞得长沙新河三角洲地块，创下全国单宗土地拍卖最高价格的纪录。

这股强大的“寒流”，引起了湖南省政府有关部门的高度关注。相关部门和企业不久前在长沙召开联席会议，分析和研究2008年上半年房地产市场形势。

统计数据表明，2008年上半年，湖南省房地产市场呈现出增长放缓的态势，市场已经供过于求，宏观调控政策效应显现，房价上涨得到抑制。

湖南省建设厅房地产处处长彭先成日前接受媒体采访时表示，供过于求最明显的表现就是商品房销售面积增长明显放缓，空置面积增加。

今年上半年，湖南省商品房销售面积1050.9万平方米，增幅下降 8.5个百分点，其中商品住宅956.1万平方米，增幅下降45.2个百分点。全省商品房销售额256.2亿元，增幅下降48.2个百分点，其中商品住宅销售额216.9亿元，增幅下降74个百分点。全省商品房空置面积241.4万平方米，同比增长 1.7％，其中商品住宅空置面积141.9万平方米。

了解到，湖南省各地正在积极研究制定激活二手房市场的政策措施，近日，长沙市出台有关政策，将二手房交易综合税暂由1.98％下调至1.1％，这一政策对于盘活市场存量房、激活房地产市场将起到积极作用。

彭先成认为，今年上半年，商品房新开工面积增幅高于销售面积增幅26. 个百分点，预示着下半年房地产市场将维持供大于求的格局，商品房销售压力较大，市场竞争加剧。但是由于征地拆迁费用增长较快，钢材、水泥等建材价格普遍上涨，劳动力成本快速增加，都将导致商品房成本增加，商品住宅价格下跌空间有限。

长沙市商品房交易量连续五个月萎缩，这在近10年首次出现。这也说明2008年上半年湖南省房地产市场处在动荡调整中，投机性住房需求得到抑制，投资性住房需求减少，住房消费增长回落。

来自国家发展改革委员会、国家统计局的调查显示：2008 年7月份全国70个大中城市的房屋平均销售价格同比涨幅连续5个月下降。2008年7月，京、沪、深三地住房的成交量仅为去年同期的一半左右(数据来自中指数研究院)——成交量下降反映的是供求关系的转变。楼市价格下跌的地区进一步扩大，包括杭州、重庆、大连、沈阳等城市的房价都出现了小幅下跌。

业内人士分析认为，上市公司、大型国有房地产公司的现金情况好于中小地产商。但是，价跌量缩，一个下行的房地产市场基本成型。

回归理性

楼市的冬天到了还是楼市泡沫将破？老百姓更关注的是房价回归理性的问题。

在政策和经济环境的调整下，遭遇寒流的房地产企业也在寻求应对之策。中国房地产行业的龙头老大万科的降价风波无疑给中国的住宅市场造成了一次“地震”。

中秋节前，万科在长江三角洲八个楼盘同时大幅度降价，波及杭州、南京、上海、无锡……万科的降价风波在房地产业产生了震动。有人认为，万科在很短的时间之内，销售自己能销售的房子，而杭州开发商一致声明“远离降价，远离万科”，等于把市场拱手让给了万科，把可能争取的市场份额彻底让给了万科。

9月15日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在自己的博文《为什么万科先放第一枪》中指出，“到了2008年，全中国的房地产开发商集体缺钱。在缺钱却又没有别的出路的情况下，只能被逼无奈走到价格战这一步了。万科虽然钱不算宽裕，但手头还有一百亿元的现金，最近通过增发拿到了59亿元，与其他开发商相比还是不错的。但市场上永远是先下手为强，万科要赶在别人打乱战之前，自己先开枪。这就是万科‘先发制人’的策略。”

潘石屹将目前的楼市描述为 “救火”，如果房子失火，在火刚出现苗头还没有成势的时候加以控制，火很快会被扑灭。但一旦火形成了“势”，再救就很难了，最后只能眼睁睁看着房子彻底被火吞噬。

他一直强调房地产市场同金融市场一样，需要信心的支撑。他在最近接受媒体采访时表示，“我一直没有采用“救市”这个词，我曾用过‘松绑’，就是给房地产行业和其他行业相同的贷款条件。只是我在房地产市场中的最前沿看到了房地产行业的危机，而且这种危机一旦处理不好，会涉及到别的行业，对别的行业也会造成伤害。”

近日，著名经济学家、中国社科院金融研究所研究员易宪容在博客中撰文指出，中国房地产市场最大的问题是房价过高，把中国80％以上的居民排除在房地产市场之外，没有让中国绝大多数人享受到实惠。

有业内人士分析，国内房地产市场出现非正常的繁荣，房地产市场全面改革与调整也是必然。

易宪容一阵见血地谈到，最近所谓的住房市场销售萎缩只是房地产开发商把房价顶得天花板上而不愿降价。房地产市场的泡沫可以带来短期的经济繁荣，带来金融市场的繁荣，带来企业利润的大增等，但是吹大的房地产泡沫总是要破灭的。

“目前中国经济要保持稳定增长，就得遏制住房地产市场泡沫，挤出房地产泡沫，让顶在天花板的房价调整下降，让更多的居民有能力进入房地产市场；更多的居民有能力进入房地产，市场需求扩大，居民的住房条件改善了，房地产市场自然就得到繁荣发展了”。 9月18日，易宪容在其《房地产开发商太低估了民众的智慧》的文章中分析道。

他建议，为防止美国次贷危机在中国发生，政府监管部门不仅要严厉打击房地产市场投机炒作，而且要进一步完善现有的住房金融制度，让一些没有资质的房地产开发商不可能以预售的方式进入市场，通过价格调整使绝大多数居民有进入房地产市场的支付能力。

“购房无论是投资还是消费，最终都是用来居住的，就得以绝大多数人有能力购买为基点。如果国内房地产市场产品能够在这个基点上定价，不仅能够保证中国房地产市场持续繁荣与发展，也是降低房地产市场风险的基础。”易宪容说。

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