瑞银证券土地改革的策略思考可持续的投资主计划

瑞银证券：土地改革的策略思考 可持续的投资主题 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

土地改革有望开启中国经济成长新十年近期媒体对于十八届三中全会可能出台土地改革框架意见的报告频繁出现，并引起市场广泛讨论。中国经济在过去 0年的重要增长阶段均来自生产要素的市场化、资本化。我们认为，若该框架意见出台，并使得尚未进入市场的农村建设用地、农地（包括耕地、林地、牧场等）以及海洋湖泊湿地河滩等的使用权进行市场化和资本化，将有望开启中国经济成长新十年。

农村集体用地流转扩大是土地改革核心城市建设用地只占土地面积0.6%，剩下的土地，包括占比4.2%的农村集体建设用地和占比95.2%的农用地，流转非常受限。我们认为扩大流转范围是土地改革的核心。我们可参考台湾土改经验，从工业化初期、中期到后期，台湾土地改革经历了“农地农有”、“农地农用”、“农地释出”三个步骤。

城市存量土地流转或许也会被推进我们认为，若土地改革也能涉及城市存量土地流转，将对城市土地市场格局产生重要影响，实现土地资源的优化配置，有望缓解城市土地价格、房屋价格和租金的上涨压力，对于当前受制于高昂地价的第三产业发展是有利的。

一书素不如象 投资机会若该框架意见出台，我们认为直接的投资机会将围绕土地改革面对的三个核心环节：土地——受益于土地增值、农业——方便农业公司扩张、农民——农村消费大幅提升。在已经处于后工业化的一二线城市，我们认为可能受益于“农地释出”和城市工业用地释出，利好地产、金融等第三产业发展。