山东菏泽打响调控放松第一枪容易

山东菏泽打响“调控放松第一枪”， 其他城市会跟进吗？

2018年12月18日，山东菏泽的一则通知引发了社会高度关注，在外界看来颇具信号意义，此举也被部分人士视作“2018年楼市政策放松的第一枪”。

图片来源：图虫创意

此次山东省菏泽市住房和城乡建设局发布的《关于推动全市棚户区改造和促进房地产市场安稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），提出了取消新购住房限制转让措施，下降商品房预售资金监管额度，加快安置房建设进度，加大项目征收扫尾工作力度，高度重视棚改信访工作，规范项目操作管理，强化督导考核等内容。

其中引发高度关注的内容在于：《通知》第六条，取消新购住房限制转让措施。

《通知》指出，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限例转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房获得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

另外，《通知》第七条指出，下降市区商品房预售资金监管额度。

对实力强、信誉好的企业不再监管，其他企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，下降一半执行，最低可放宽到监管额度的10％。

同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金到达既定监管额度后才可提取，只要求保存够监管资金比例，即可使用。

在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部份抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30％。

对具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度下降预售资金监管额度。

事实上，菏泽此次调剂距离政策出台不过一年多时间。

2017年11月6日，《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中第14条指出：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房获得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。各地要针对二手房交易监管存在的问题进行认真梳理，催促相关部门逐一整改，确保各项措施落地生效。

这也是全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。

12月19日下午，在舆论的延续发酵和关注下，菏泽住建局正式做出回应称：取消新购和二手房住房限制转让期限的有关规定是根据房地产市场分类调控、因城施策的要求。

但是正宗的不多 在易居智库研究总监严跃进看来，此次菏泽取消限售政策的出台或是缘于其存量房已经处于低谷。其认为，限售政策本身在房地产市场的影响相对较小，因此即使取消，也不会产生限购政策松绑那样大的影响，不见得会带来市场的躁动，反而有助于为楼市交易提供更好的润滑剂。

截至2018年11月底，一线、二线和三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2713万、22780万和19298万平方米，环比增幅分别为8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分别为23.7%、-4.9%和1.7%。从同比增幅数据看，一线城市库存在连续34个月同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市的库存虽然保持同比下跌，但跌幅是在延续收窄的。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。

《通知》中也提到菏泽的棚改政策，实际上作为棚改大市，菏泽已连续4年在土地出让用地面积、建筑面积、成交总价和楼板价出现上升状态。

严跃进坦言，从官方回应看，取消限售是基于二手房的流动性考虑，这个问题根本上来看也是限售政策衍生出来的。从菏泽的限售政策看，新居和二手房都适用限售规则，但是新居市场的影响相对小，由于政策出台后到办理不动产权证是有时滞的。而二手房的影响可能最为直接，此次说明中反应的情况其实也和二手房的交易或流动性不足有关。

从此次发布的情况说明可以看出，在2017年11月限售政策出台后，很多二手房是不允许交易的，这影响了很多市民认购二手房，对于购房交易造成一定的伤害。当二手房限售后，市场上可以交易的二手房更少，那末会使得房源更为稀缺，价格更容易上涨。这也要求要对二手房房源适当进行管控，即释放房源，减少房源流通方面的约束。

对于这一政策是否具有示范效应，严跃进表示肯定。他分析，在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。从市场交易来看，此次政策的出台会减少部份看空情绪，特别对当前下行的楼市而言具有托底效应。

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