地产话地租历史看万亿元市场破局吗

地产：话地租历史 看万亿元市场破局 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

土地制度核心是提高积极性，而当前所处的第三次土地改革则是解决产权分离中国土地制度重大变革主要有两个，一个是太平天国时期的平均地权，开始有了农户土地私有制，第二个是1947年的中国土地改革和后面的公有制改革，将土地收为国家和集体所有。这些土地制度重大变化的目的都是为了提高劳动积极性，太平天国时期是提高劳动力问题，解决农民耕地不足，1947年土改和后面的家庭联产承包则是提高劳动生产率。而当今，最大的矛盾在于土地所有权和土地使用权的分离，导致土地金融开展难度提高，对当前以土地为核心的交易也产生了较大困难。

1986年首次土地使用权有偿出让，到现在暂没有到期后如何处理的明确规章1986年，以解决土地流转而出台的办法开始执行，开始进入了有偿、有期限使用的阶段。在1987年4月，国务院明确提出可以对土地使用权进行转让后，深圳出让了全国第一块土地，期限50年，拉开了土地使用权有偿出让的序幕，同时，土地使用权也从无期限开始变为有期限。中国的土地有偿出让制度，设置了出让使用权的使用年限，本质上为租借，然而，建筑物本身则是所有制，这就使得在土地到期之后会有重新租赁的需求。这样的所有权和使用权的分离造成的到期后地价补交问题，在2007年的《物权法》中提到为自动续期，但对费用则没有提及。所以，当前以青岛、深圳、温州这 个城市出现的土地使用权租借到期后的处理就没有明确的规章制度可寻。

只获得了11亿美元的融资额是预期融资额的73.3% 国际上对到期土地，主要可分为分段交租金、到期后补交、收回等三种对于非永久使用的土地，到达规定使用年限后，国际上一般解决方法为续期，但个别地区土地所有者有权收回土地。美国的私有土地交易由买卖双方自行负责，只需向政府缴纳足额税金办理登记即可。个别国家和地区像俄罗斯和新加坡有权收回土地，再进行后续操作，可以续租也可以改变土地用途后重新出让。瑞典为定期交纳土地租金，每次交纳后固定10年租金不变，10年以后政府有权重新制定租金价格。和当前国内的相比，则为将本应交的70年租金（以住宅为例）、分割到7次交纳。再如香港，土地到期之后需要按土地评估价的 %交纳土地年租金。

中国土地出让规模庞大，测算年补交地价规模可到万亿元，高峰期在2050年前后自有统计数据以来，中国土地出让累积超过 00亿平方米。我们统计199 ~2014年的土地有偿出让情况，累计共计出让土地面积 45.7亿平方米，从结构上难以判断，然而，以2014年为例，住宅供地占比16.7%，工矿仓储供地占比24.2%，商服供地占比8.1%，剩余为用于基础设施建设用地，占比51.0%。根据媒体报道，温州案例可能为补交基准地价的 0%，我们以此进行测算，按照中国土地出让高峰期的20.6亿平方米出让，其中45%为住宅、商业、工业用地，1500元基准地价， 0%的补交比例，则对应到期后的补交金额为9270亿元，考虑土地每年均有出让和地价水平的不断提高，对应的年均补交金额可以达到万亿元。

风险提示：地价补交比例过高。