地产调控首月量跌价稳荐股物业

地产：调控首月量跌价稳 荐14股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■事件：统计局月地产行业数据显示：1）投资及资金：累计投资额8.4万亿，同比增长6.6%（前值5.8%），其中，住宅投资5.6 万亿（占比为67.0%）增长5.9%（前值5.1%）。地产开发累计到位资金11.7 万亿，同比增长15.5%，增速与月份持平，其中个人按揭贷款增速略有回升51.5%(前值51.4%)。2）销售及库存：累计销售面积12亿方，同比增幅为26.8%（前值（月）26.9%），累计销售额9.15万亿元，增速保持稳定为41.2%（前值41. %）。待售面积6.95亿方，比9月末减少90万平方米； ）拿地及新开工：累计土地购臵面积1.69亿平方米，同比降幅持续收窄至5.5%(前值-6.1%)，土地成交价款6764亿元，同比增速提高 .4个百分点至16.7%(前值1 . %)。累计新开工1 .74亿方，同比增速提高1. 个百分点至8.1%（前值6.8%），竣工6.52亿方，同比大幅回落至6.6%(前值12.1%)。

■10月单月开发投资下滑，但同比增速扩大，预计全年增6.8%。月地产开发投资累计同比增长6.6%（前值5.8%），预计2016全年开发投资增速在6.8%左右。住宅投资的结构中，90平方以下中小户型的投资减少，而高档公寓、别墅等其他类型增速提高。

■调控后首月量跌价稳，去化周期继续回落，后续量将继续收缩。本月销售额环比有所下降，同比稍微回落，预计2016全年同比增速会维持在 5%以上。由于明年1月起，基数的抬升及调控政策的效应显现，环比高增长无法维持，预计将出现增速加速下滑的拐点。10月商品房去化周期为4.95个月左右（前值5.2个月）；其中住宅待售面积同比降幅扩大至-6%，库存面积相较于上轮（ 年）调控前低。10月调控后核心城市的房价变化：调控力度较大的城市环比仍然保持正增长，但增速基本回落，仅有重庆、武汉、苏州增速扩大，其中重庆和武汉调控力度并不大，今年以来涨幅也不多，10月价格继续补涨。

■住宅新开工面积与销售面积缺口继续拉大，库存风险相对较小。月累计全国住宅新增新开工—销售面积缺口达到了1.1 亿方（9月为8 7 万方），累计的缺口达到了历史最高水平。

健全完善打击整治常态工作机制 我们认为本轮调控后库存累计的风险并不大，而并无参与调控的三四线城市去库存仍然是主基调，房企拿地的动力也较低。我们9月数据点评已经重点分析了一线城市调控对成交量价的影响，明确地指出了本轮调控后全国库存大幅增加的可能性较少，未来一线稀缺性格局不变，而对于三四线潜在库存则需要新的针对政策出台。

■政府财政收入中出让金仍占主导，但出让规模不如上一轮。根据财政部数据，月土地出让金占地方政府预算内收入比例25%，而地产“五税”占比12%，其中交易环节征收（契税、土增税）仍然占主导，房产税暂时未成规模。值得注意的是，本轮上涨过程中土地出让金的规模增长不快，三四线城市的土地市场仍然较冷淡，并无明显改善。一、二线城市地价基数屡创新高，但是政府出让金收入的总量并不如201 年，主要由于土地成交量大幅下降（全国土地购臵面积持续下滑）。可见即使在核心城市，维持地价水平并不难，但长期保证以往的土地出让收入规模则不容易。未来一线城市成交中新房成交的占比将会逐步减少，存量房比例将会越来越大（税基大），同时财政对出让金依赖最小（包袱小），持有环节的税收改革有望率先在一线城市展开。

■投资建议：从调控后首月的数据看，全国房地产销量的下降明显，核心城市价格增速也在放缓，个别“温柔”调控的二线城市出现补涨。我们仍然重申不要期待核心城市房价崩盘，也不要期待三四线城市能够在短期内去库存。今年以来即使受到部分核心城市暴涨的扰乱，但全国范围内的去库存任务依旧没有完成。投资上，房地产板块走势调控后整体仍然维持，并无跑输大盘，实际上调控的短期销量增速下跌已经早有预期。机构对地产的配臵仓位早在三季度已经降下来，进一步减持的空间不大，一部分优质地产公司已具备稳定现金分红性质，对长期资金的吸引力较大。因此我们认为四季度仍然无惊无险，坚守价值是关键，首推：招商蛇口、上实发展、京能置业，建议积极关注:1）稳建龙头：如招商蛇口、保利地产；2）持有型物业公司的陆家嘴、中国国贸、阳光股份、中航地产； ）优质地产资源禀赋、区域性优势标的上实发展、北京城建、京能置业、中国武夷；4）以及转型有序推进的高新发展、嘉宝集团、天业股份。

■风险提示：货币政策转向下行，市场对政策调控反应过大。